Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hakları, borçları, uyuşmazlıkları ve mülkiyet ilişkilerini düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de gayrimenkul, yalnızca yatırım aracı değil; aynı zamanda ekonomik, sosyal ve hukuki sistemin temel taşlarından biridir. Tapu işlemleri, arsa payları, inşaat sözleşmeleri, kat mülkiyeti, kira ilişkileri, kamulaştırma, ipotek, intifa hakkı ve miras gibi pek çok konu gayrimenkul hukukunun kapsamına girer. Bu yazıda, hem bireyleri hem de şirketleri doğrudan ilgilendiren gayrimenkul hukukunun tüm yönleri detaylı biçimde ele alınacak; mevzuatlar, Yargıtay kararları ve sık sorulan sorularla konu kapsamlı biçimde açıklanacaktır.
Gayrimenkul Hukukunun Tanımı ve Kapsamı
Gayrimenkul hukuku, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde tanımlanan “mülkiyet hakkı” üzerine kurulu bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, taşınmaz mallar üzerindeki tasarruf, zilyetlik, intifa, ipotek, irtifak hakkı, tapu tescili gibi her türlü işlem bu alanın konusunu oluşturur.
Türkiye’de gayrimenkul, yalnızca konut ya da arsa anlamına gelmez; bina, işyeri, fabrika, depo, tarlalar, hatta bazı durumlarda maden alanları da taşınmaz sayılır. Dolayısıyla gayrimenkul hukukunun kapsamı geniştir ve bireyler ile kurumlar arasındaki mülkiyet ilişkilerini düzenler.
Gayrimenkul hukukunun temel mevzuatları şunlardır:
- Türk Medeni Kanunu (TMK)
- Tapu Kanunu
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- İmar Kanunu
- Kamulaştırma Kanunu
- İcra ve İflas Kanunu
- Borçlar Kanunu (TBK)
- Kadastro Kanunu
Bu yasal düzenlemeler bir arada, taşınmazların mülkiyetinin tespiti, devri, paylaşımı, sınırlı ayni hakların kurulması ve tapu işlemlerinin yürütülmesi süreçlerini belirler.
Gayrimenkul Hukukunda Temel Kavramlar
Taşınmaz (Gayrimenkul) Nedir?
Taşınmaz, yerinde sabit bulunan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan mallardır. Arsa, arazi, bina, bağımsız bölüm, apartman dairesi gibi yapılar gayrimenkul sayılır.
Mülkiyet Hakkı
Bir kimsenin bir taşınmaz üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisini ifade eder. Mülkiyet hakkı, anayasal bir haktır (Anayasa md. 35).
Zilyetlik
Bir eşyanın fiilen elinde bulundurulması durumudur. Zilyet, malik olmak zorunda değildir; kiracı da zilyet sayılır.
Tapu Sicili
Taşınmazlara ilişkin tüm hakların kayıt altına alındığı resmi defterdir. Tapu sicili, herkesin incelemesine açıktır ve devlet güvencesi altındadır.
İrtifak Hakları
Bir taşınmazın diğer bir taşınmaz veya kişi lehine kullanımını sağlayan sınırlı ayni haklardır. Geçit hakkı, intifa hakkı, üst hakkı gibi türleri vardır.
Gayrimenkul Hukuku ve Tapu İşlemleri
Tapu işlemleri, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan alanlarından biridir. Bir taşınmazın devri, satışı, miras yoluyla geçişi, ipotek tesisi veya tescili gibi işlemler tapu müdürlüklerinde yapılır.
Tapu işlemlerinde yapılan hatalar ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle her tapu işleminde bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması önemlidir.
Tapu Tescil Davası
Bir taşınmazın tapu kaydının doğru kişiye geçirilmesini amaçlayan dava türüdür. Kadastro hataları, muvazaalı satışlar veya miras uyuşmazlıkları nedeniyle açılabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Yanlış tescil edilen taşınmazlar için açılan bu davalar, gayrimenkul hukukunun en sık görülen dava türlerindendir. Yargıtay kararlarına göre, iyi niyetli üçüncü kişilerce kazanılmış haklar saklı tutulur.
Kira Hukuku ve Gayrimenkul İlişkisi
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında kiracının korunması esastır.
Kira sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunun en yoğun uygulandığı alanlardan biridir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
- Kiraya verenin taşınmazı kullanım hakkını devretmesi
- Kiracının bu kullanım karşılığında bedel ödemesi
- Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması
Kira Artışı ve Tahliye Davaları
Kira artışı, TÜFE oranlarına göre belirlenir. Kiracının tahliyesi ise yalnızca belirli şartlarda mümkündür:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Kiralananın başkasına devri
- Sözleşme süresinin bitimi
- Malik tarafından kullanım ihtiyacı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlarına göre, kira sözleşmesi feshedilmeden tahliye yapılamaz.
İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı Sözleşmeler
Gayrimenkul hukukunun alt dallarından biri olan inşaat hukuku, yüklenici (müteahhit) ile arsa sahibinin karşılıklı hak ve borçlarını düzenler.
En yaygın sözleşme türü kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede arsa sahibi arsayı verir, yüklenici üzerine bina yapar ve karşılığında bazı bağımsız bölümleri alır.
Sık Görülen Uyuşmazlıklar
- Eksik veya ayıplı imalat
- Ruhsat veya iskan eksikliği
- Süre aşımı ve teslim gecikmeleri
- Bağımsız bölümlerin eksik teslimi
Bu tür durumlarda “sözleşmenin feshi” veya “zararın tazmini” davaları açılır.
Yargıtay’ın birçok kararında, sözleşmenin noterde yapılmaması hâlinde geçersiz sayılacağı belirtilmiştir.
Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Süreçleri
Kamulaştırma, devletin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazlara el koymasıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılır.
Acele kamulaştırma ise 27. madde kapsamında olağanüstü durumlarda uygulanan hızlı el koyma yöntemidir.
Gayrimenkul sahipleri, kamulaştırma bedeline veya işlemin hukuka aykırılığına karşı idare mahkemelerinde dava açabilirler.
Ortak Mülkiyet ve Paydaşlık Davaları
Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse, paylı veya elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Bu durumda paylaşım (izale-i şuyu) davası açılabilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin içtihatlarına göre, ortaklığın giderilmesi davasında satış yoluna gidilmesi esastır.
Gayrimenkul avukatları, paydaşların uzlaşması veya dava süreci yönetimi konusunda rehberlik eder.
Gayrimenkul Yatırımı ve Hukuki Güvenceler
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı, yabancılar için de cazip bir alandır.
Yabancıların taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir.
Yabancılar belirli kısıtlamalar dahilinde taşınmaz satın alabilir, şirket kurabilir ve yatırım teşviklerinden yararlanabilir.
Bu noktada, mülkiyet devri, tapu tescili, vergi yükümlülükleri ve ikamet izni süreçleri hukuki danışmanlık gerektirir.
Yargıtay Kararlarından Örnekler
- Yargıtay 1. HD, 2017/3456 E., 2019/789 K.: Tapu kaydında ad-soyad hatası bulunan davada, tescilin düzeltilmesi kararı verilmiştir.
- Yargıtay 6. HD, 2020/2145 E., 2021/873 K.: Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda tahliye kararı onanmıştır.
- Yargıtay 14. HD, 2019/4532 E., 2021/1109 K.: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik teslim nedeniyle yüklenicinin tazminat ödemesine hükmedilmiştir.
Gayrimenkul Avukatının Rolü
Bir gayrimenkul avukatı;
- Tapu iptal ve tescil davalarında,
- Kira uyuşmazlıklarında,
- İnşaat sözleşmelerinde,
- Kamulaştırma süreçlerinde,
- Ortaklığın giderilmesi davalarında,
- Kat mülkiyeti ve arsa payı sorunlarında
müvekkillerine hukuki destek sağlar.
Gayrimenkul hukuku avukatının amacı, mülkiyet hakkının korunması ve haksız müdahalelerin önlenmesidir.
Türkiye’nin tüm illerinde — İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya, Adana, Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Balıkesir, Denizli, Manisa, Mersin, Trabzon, Eskişehir, Sakarya, Kocaeli, Malatya, Şanlıurfa, Van, Diyarbakır, Tekirdağ, Hatay, Aydın, Muğla, Ordu, Kahramanmaraş, Erzurum, Sivas — gayrimenkul davaları yoğun olarak görülür.
Sık Sorulan Sorular
1. Gayrimenkul davası ne kadar sürer?
Genellikle 1 ila 3 yıl arasında değişir. Kamulaştırma veya inşaat sözleşmesi davaları daha uzun sürebilir.
2. Tapu iptali davası için avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir ancak teknik bir alandır; avukat desteği önerilir.
3. Kat mülkiyeti nedir?
Bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti tapu ile tescil edilir.
4. Kira bedeli ödenmezse ne olur?
Kiraya veren, ihtar göndererek tahliye davası açabilir.
5. Yabancı biri Türkiye’de ev alabilir mi?
Evet, ancak askeri yasak bölgeler hariç olmak üzere belirli sınırlamalar vardır.
Gayrimenkul hukuku için avukatlık büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul hukuku, bireylerin mülkiyet hakkını güvence altına alan ve taşınmaz malların devrini, kullanımını, paylaşımını düzenleyen temel hukuk dalıdır. Türkiye’de her yıl binlerce kişi gayrimenkul kaynaklı uyuşmazlıklar yaşamaktadır. Bu nedenle, hukuki destek almak hem hak kaybını önler hem de süreci hızlandırır.
Avukat Burak Keskin Hukuk Bürosu, Türkiye’nin tüm illerinde gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Tapu, kira, kamulaştırma, arsa payı veya inşaat sözleşmesi gibi her türlü konuda profesyonel destek almak için iletişime geçebilirsiniz.